Os Financiamentos Imobiliários tem sua organização de pagamentos efetuada por meio de uma sequência de desembolsos em um determinado período de tempo. Esses desembolsos incorporam duas parcelas básicas, uma referente aos juros, calculados sobre o saldo devedor do financiamento e outra, denominada amortização, que é abatida do saldo devedor do montante tomado.

Os três sistemas mais conhecidos de amortização utilizados para cálculo das parcelas de um financiamento são: a Tabela Price (também denominado sistema francês de amortização), o Sistema de Amortização Constante (SAC) e Sistema de Amortização Crescente (SACRE). Os três sistemas possuem peculiaridades e podem atender a diferentes realidades financeiras do beneficiário.

As considerações abaixo podem lhe auxiliar quando da decisão sobre qual sistema de amortização escolher, mas, nenhum deles será capaz de lhe segurar do risco da perda do poder de compra em relação à inflação, taxas de juros altas e defasagem salarial.

O melhor sistema de amortização será sempre aquele que melhor atender às suas necessidades quando da assinatura do contrato de financiamento, sendo desejável, também, o planejamento de seu orçamento anual considerando as prestações mensais a serem pagas.

A Tabela Price
Consiste em um plano de amortização da dívida em prestações periódicas iguais e sucessivas, em que o valor de cada prestação, ou pagamento, é composto por duas parcelas: uma de juros e outra de amortização do saldo devedor.

Neste sistema, a cada pagamento você reduz o valor dos juros pagos e paga uma parcela crescente de amortização. Os juros diminuem porque o saldo devedor diminui. Na Tabela Price, quando não há correção de indexadores no saldo devedor, as parcelas pagas em financiamentos se mantém constantes por todo o período.

A Tabela Price é o sistema utilizado pela CCCPM para a amortização da dívida do Empréstimo Imobiliário. Considerando o longo prazo, um financiamento com correção do saldo devedor pela Taxa Referencial (TR) de juros, por exemplo, pode comprometer a renda do beneficiário.

Apesar de, normalmente, possuir prestações iniciais menores, tal sistema não configura-se como a melhor opção para quem tem planos de deixar o financiamento sendo pago por um período mais longo. Devem escolher a Tabela Price aqueles que tem um plano de carreira estável e uma perspectiva de aumento salarial acima da inflação durante o prazo do pagamento do financiamento.

Neste sistema é extremamente vantajoso antecipar o pagamento das parcelas, pois o montante de juros pagos é consideravelmente maior do que pelo SAC ou SACRE.

O Sistema de Amortização Constante (SAC)
O SAC é o plano mais comum utilizado nos Financiamentos Imobiliários. Neste sistema, a amortização da dívida é constante e igual em cada período. Nele o devedor obriga-se a restituir o principal em n prestações, nas quais as cotas de amortização são sempre constantes. Ou seja, o principal da dívida é dividido pela quantidade de períodos n e os juros são calculados em relação aos saldos existentes mês a mês. A soma do valor de amortização mais o dos juros é que fornecerá o valor da prestação.

É importante considerar que a incidência de um indexador na correção do saldo devedor faz com que as parcelas de amortização não sejam constantes.

Os valores pagos no sistema SAC normalmente são decrescentes. Desta forma, se você tem uma projeção de ganhos positiva para os anos iniciais, ou seja, um emprego estável, perspectiva de aumento salarial, bônus etc, o SAC é a forma de financiamento mais interessante. Aqueles que estão planejando constituir família também podem obter proveito desta forma de amortização, já que, com a chegada dos filhos, as despesas da família aumentam, e você terá mais dinheiro livre, com o passar do tempo, para dedicar aos filhos.

O SAC é a melhor forma de amortização para garantir seu poder de compra da inflação. É um sistema que produz um montante de juros menor do que a Tabela Price e um pouco maior do que o SACRE. O que significa tratar-se de um sistema mais vantajoso para quem prefere um prazo maior para quitar o financiamento.

Sistema de Amortização Crescente (SACRE)
O SACRE foi desenvolvido pela Caixa Econômica Federal (CEF) com o objetivo de permitir maior amortização do valor financiado, reduzindo-se ao mesmo tempo a parcela de juros sobre o saldo devedor. O cálculo da primeira prestação é feito da mesma forma que no SAC e este valor permanece fixo por doze meses. O que muda no cálculo, contudo, é que o valor da amortização da segunda prestação é obtido pela subtração do valor da prestação (fixo) e o valor do juros incidentes sobre o novo saldo devedor. Como esses juros devem ser menores que o da primeira prestação, certamente, a amortização será maior, daí o termo “amortização crescente”.

À semelhança do sistema SAC, as prestações do SACRE, normalmente, são decrescentes. O cálculo do SACRE se realiza a cada doze meses, dessa forma, as amortizações terão um valor cada vez maior ao longo do período em que o valor estiver financiado e os juros cada vez menores.

A grande vantagem é que se paga no SACRE um montante menor de juros. O SACRE é o sistema de amortização mais adotado pelos beneficiários da CCCPM nos seus financiamentos Imobiliários.

O SACRE é uma opção intermediária para quem vive preocupações maiores quanto à estabilidade profissional. Por outro lado, configura-se como uma melhor opção ao sistema da Tabela Price para quem quer parcelas mais estáveis, e para quem quer financiar por um período maior e pagar menos juros.